“以抵代付”破三方困局

萍鄉市安源區人民法院批量化解群體性糾紛

來源：  新法治報·贛法云客戶端     |    日期：  2025年12月03日     |    制作：  賈辛     |    新聞熱線：  0791-86847870

萍鄉一開發商因逾期交房，引發大批業主向其主張逾期交房違約金，其中部分業主將開發商與物業公司混為一談，從而不愿繳納物業費，導致開發商、物業公司與業主三方矛盾交織。近日，萍鄉市安源區人民法院創新“以抵代付”調解模式，依托“法之道”訴調對接服務站，“一攬子”化解116起逾期交房糾紛、物業糾紛。

調解糾紛（圖/受訪單位提供）

萍鄉某置業公司為萍鄉一樓盤的開發商，出現了逾期交房的問題，且因資金緊張，無法在短時間內向大量業主賠付逾期交房違約金。部分業主在此情形下，不愿繳納物業費。物業公司又因小區業主不繳納物業費，出現經營困難，小區業主則因物業服務質量下降以及逾期交房問題更不愿意繳納物業費，由此引發惡性循環。

2024年中下旬，部分業主向安源區人民法院起訴主張逾期交房違約金，物業公司又批量起訴業主主張物業費，導致個案發展為群體性糾紛。此類糾紛若處理不當，極易導致業主權益受損、物業費收取困難、開發商資金鏈斷裂等諸多問題，不僅嚴重損害購房者權益，也將沖擊房地產市場秩序與社會和諧穩定。

案件進入安源區人民法院后，承辦法官在閱卷時敏銳洞察到逾期交房違約金爭議與后續物業費繳納問題存在高度關聯性，創新提出“以抵代付”的核心調解思路。承辦法官多次組織開發商、物業公司與業主協商，將開發商應支付的逾期交房違約金直接轉化為折抵業主欠付的物業費，將兩個獨立的糾紛鏈條一次性切斷，從根源上減少后續訴訟。

在承辦法官的引導下，萍鄉某置業公司與物業公司簽訂違約金抵扣物業費支付協議，由開發商直接向物業公司分期付款。在此模式下，業主的違約金債權得以快速、低成本實現，避免了執行難題，開發商以履行原有合同義務的方式化解了債務壓力，物業公司也減輕了向業主催繳物業費的訴累，小區物業服務質量得以保障。調解方案充分兼顧了三方核心利益，促使當事人從對立走向合作，為糾紛化解奠定堅實基礎。

在此情況下，安源區人民法院將這一系列案件委派至“法之道”訴調對接服務站先行調解，由法院對調解協議內容進行合法性審查，并制作調解文書標準化樣本，指導人民調解員批量化解糾紛。最后，根據當事人申請，法院對調解協議進行司法確認，并出具調解文書，賦予調解協議法律強制執行力，確保“抵償”方案的可執行性與穩定性，消除各方后顧之憂。

“受房地產行業下行影響，逾期交房糾紛時有發生，同時引發物業糾紛。”該案承辦法官介紹，安源區人民法院通過精準識別糾紛關聯性，創新采用“以抵代付+分期付款”方案，將三方對立利益轉化為合作共贏格局，并依托“法之道”訴調對接服務站這一多元解紛平臺，高效實質化解群體性糾紛，既為房地產開發企業緩解資金壓力，又保障物業公司正常經營秩序和小區人居環境，為化解同類群體性糾紛提供了可復制、可推廣的方案。

（陶覃婧 羅婭麗 記者王白如）

編輯：賈辛

校對：陳衛星

復審：吳旭