房租拖欠牽出“高收低出”
江西安美雅居商業管理有限責任公司遭投訴 未備案致監管難
來源： 新法治報·贛法云 | 日期： 2025年09月25日 | 制作： 聶琪 | 新聞熱線： 0791-86847870
近日，贛州市民李先生向新法治報記者反映，他將一套房屋托管給江西安美雅居商業管理有限責任公司（以下簡稱“安美雅居公司”）后，租金一再遭遇拖欠，物業費也被拖欠，多次催討未果。
記者調查發現，安美雅居公司存在“高收低出”問題。贛州市章貢區相關部門稱，該公司未備案為住房租賃企業，卻開展房屋租賃業務，曾要求該公司備案，但是遭到了拒絕。
委托出租房屋 租金遭拖欠
“當初簽合同時，他們聲稱只需將房子交給他們，就能在家坐等收租，無需操心，但實際情況卻大相徑庭。”9月5日，李先生告訴記者。
今年1月8日，李先生與安美雅居公司簽訂了《房屋委托運營合同》，將位于章貢區的一套三室兩廳房屋委托給對方出租，約定出租形式為短租、長租、年租等。同時，合同約定，每月租金3400元，并免除前兩個月房租，租金支付方式為“押一付三”。此外，李先生需向該公司繳納1.14萬元的托管費。
簽約時，李先生與該公司約定用首月租金及押金抵扣部分托管費，并另行支付了4600元以結清剩余款項。
然而，合同履行不到半年，租金支付便出現了異常。李先生說：“我多次催討，安美雅居公司僅支付了3個月租金，之后便一拖再拖，甚至連2253元物業費也被拖欠。”
記者查看李先生提供的微信聊天記錄發現，他多次向該公司相關負責人索要租金，對方的回復多是“正在處理”“盡快安排”，但最終不了了之。無奈之下，李先生致電12315熱線反映相關情況，但問題仍未解決。
“高收低出”引人憂
9月5日下午，記者來到李先生用于出租的房屋。該房屋租客邵女士告訴記者，她于今年2月通過某中介平臺租下房子，“本以為會直接與房東簽合同，沒想到看完房后，卻是與一家公司簽訂合同”。
邵女士回憶，當時看房時，跟她簽約的工作人員告訴她：“這房子租了3年，是以1700元/月的租金接手的。”而邵女士支付的月租金為2200元，且“押一付一”。
李先生對此很不滿。他說，這套房產地處中心地段，正常市場租金約3000元/月，安美雅居公司“高收低出”的模式讓他覺得難以長久持續，心生不安，希望解除合同。
隨后，記者前往安美雅居公司采訪。該公司法務顧問蔡寶津解釋，并非故意拖欠款項，而是由于擴張速度較快，受市場環境及自身經營狀況影響，資金回籠遇到了困難，目前公司正積極與多位房東協商解決方案。
為促成問題解決，9月9日，記者陪同李先生再次前往該公司協商。此次，該公司贛州代理負責人黃小貝出面。黃小貝確認“該房屋以2200元/月的價格出租”，并表示當前屬于“虧損運營”，他提出與李先生簽訂補充協議、降低房租以維持經營的方案，但遭李先生拒絕。之后，黃小貝提出另一個解決方案：支付租金至10月8日，清退房客，并補償違約金及物業費，李先生已繳納的托管費不予返還。
李先生認為，根據他和該公司簽的合同，超過30個工作日未付租金已構成根本違約。因此，李先生堅持要求該公司返還托管費、支付拖欠的租金，并支付違約金及物業費。
黃小貝表示，需向上級請示，并承諾在9月10日前答復，但是此后李先生未得到任何回應。
記者調查發現，李先生的遭遇并非個例。在社交平臺上，有不少房東和租客反映該公司存在拖欠房租、拖延退還押金等問題。網友彭女士在接受采訪時表示，她是該公司的首批客戶之一，曾支付2萬元裝修費委托該公司對房屋進行翻新，但對方未履行裝修義務，還經常拖欠應付的租金。彭女士還向記者展示了她組建的“安美雅居業主維權”微信群，目前群內有98人。
未備案致房管部門難監管
9月15日，章貢區住房和城鄉建設局市場監管股負責人在受訪時表示，此前接到兩起涉及安美雅居公司的投訴后，他們曾派員赴現場調查。
該局調查發現，該公司以“住宅室內裝飾裝修”名義完成工商注冊，其業務包括將毛坯房裝修后再出租，并直接將托管的一部分精裝房用于出租，實質上是“二房東”。目前，該公司托管的房屋超過200套。
該公司營業執照所載許可項目為“住宿服務、住宅室內裝飾裝修”；一般項目包括企業總部管理、酒店管理、技術開發、平面設計、物業管理、家政服務等，住房租賃屬于其一般經營項目范圍。除贛州外，該公司還在撫州、吉安開設了分公司。
上述負責人告訴記者，此前在約談安美雅居公司時，明確要求其按照規定辦理住房租賃企業備案手續，但遭到了拒絕。該公司辯稱，并未通過公司身份在互聯網上發布房源信息，因此不屬于住房租賃企業，“一些房東和租客僅憑一紙合同自行約定租金與租期，未主動備案相關信息，導致房產管理部門難以實施有效監管”。
江西求正沃德律師事務所律師張志忠指出，目前，部分企業雖然在營業執照中登記了“住房租賃”經營范圍，但未向房產管理部門備案，“從市場角度看，這些企業可合法開展住房租賃業務，但由于未履行備案程序，規避了針對住房租賃企業的監管要求”。
新規專門規范住房租賃活動
以高于市場價的價格收走房屋，再以低于市場價的價格轉租，并一次性收取長時間的租金……這樣的房屋租賃套路被稱為“高收低出”“長收短付”。早在2021年，贛州市八部門就聯合發布了《贛州市持續整治規范房地產市場秩序三年行動實施方案》，明確將“高收低出”和“長收短付”等高風險經營行為列入整治內容。
記者檢索發現，近幾年，房產中介公司通過“高收低出”“長收短付”圈錢跑路的事件時有發生，上海、西安等地都有相似案例。
上海一家房屋托管公司采取“高收低出”的方式，收取了大量租客的年租金，卻沒有支付給業主。后來，該公司突然倒閉失聯。西安也有多家房屋托管公司采取“高收低出”的方式圈錢，之后卷款跑路。
自9月15日起，我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規——《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行?！稐l例》對房屋安全、押金退還、租金穩定性及租賃備案等長期困擾租賃市場的問題作出了明確規定。
張志忠介紹，根據《條例》規定，縣級以上地方人民政府房產管理部門負責對本行政區域內的住房租賃活動實施監督管理。這意味著，無論安美雅居公司是否主動備案，只要其以自身名義開展房屋租賃業務，就已明確處于房產管理部門的監管范圍之內。
贛州市住房和城鄉建設局市場監管科科長曾慶熙告訴記者：“《條例》賦予承租人一定的自主權，明確規定如出租人未辦理合同備案，承租人可自行辦理。這有助于房產管理部門更精準地實施租賃資金監管。”
“后續將會同有關部門加強對住房租賃活動的監督檢查，依法及時處理違法行為。”曾慶熙說。
本報將持續關注該事件后續進展。
（文/圖 記者連永成）
編輯：聶琪
校對：王小明
復審：全來龍