“水簾洞”車庫未過驗(yàn)收使用6年多

今年8月才通過驗(yàn)收 南昌綠地悅瀾灣小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)違規(guī)收費(fèi)多年

來源：  新法治報(bào)·贛法云     |    日期：  2025年09月10日     |    制作：  賈辛     |    新聞熱線：  0791-86847870

因開發(fā)商資金鏈斷裂，南昌綠地悅瀾灣小區(qū)地下車庫長期未能通過驗(yàn)收，違規(guī)投入使用長達(dá)6年多。在政府部門于2021年下達(dá)整改通知后，相關(guān)問題又延續(xù)了4年未解決，導(dǎo)致業(yè)主在繳納車位轉(zhuǎn)讓費(fèi)和月服務(wù)費(fèi)后，仍長期承受墻體開裂、漏水等安全隱患的困擾。

2024年，當(dāng)?shù)卣槿氩⑼ㄟ^共管賬戶籌措資金推動(dòng)整改，車庫最終于2025年8月20日通過驗(yàn)收，開發(fā)商承諾在今年第三季度內(nèi)修復(fù)漏水問題。對(duì)此，律師表示，事件暴露了開發(fā)商、物業(yè)失職等問題，業(yè)主有權(quán)依法追討費(fèi)用并索賠損失。

地下車庫漏水

未完成驗(yàn)收投入使用

“暴雨天，停車位就成了‘水簾洞’。”談起自家車位的窘?jīng)r，綠地悅瀾灣業(yè)主曹女士不免憂心忡忡。她表示，業(yè)主已向開發(fā)商繳納車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并每月支付60元的車位服務(wù)費(fèi)，但地下車庫多年來始終存在墻面開裂、滲水等嚴(yán)重質(zhì)量問題。據(jù)悉，該小區(qū)于2018年底建成，問題涉及588個(gè)車位，其中200個(gè)已交付使用。

8月20日，記者跟隨曹女士實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，地下車庫頂部有不少裂縫和重新粉刷修補(bǔ)的痕跡。隨后曹女士展示了此前拍攝的短視頻——在此前的一個(gè)雨天，這些修補(bǔ)處有水流如柱般流下，在地下車庫地面形成了一層積水。

“之前下暴雨，電梯井積水能有半米深，在電梯里能聽到下面嘩啦啦的水聲。”指著電梯處，曹女士告訴記者，住戶在那段時(shí)間都不得不爬樓回家。此外，由于長期雨水侵蝕，地下室地坪漆、吊頂逐漸開裂掉落，不少車主因此遭殃。

據(jù)曹女士介紹，每次發(fā)生相關(guān)問題，小區(qū)物業(yè)便會(huì)安排工作人員采取水泵抽水等措施，然而這一行為“治標(biāo)不治本”。有業(yè)主懷疑建筑主體結(jié)構(gòu)和防水存在問題，遂于今年4月向?yàn)忱锕芾砭志皡^(qū)與城鄉(xiāng)建設(shè)辦公室（下稱灣里城建辦）提交了小區(qū)竣工驗(yàn)收備案信息的公開申請(qǐng)。

公開結(jié)果顯示，該小區(qū)人防地下室與普通地下室兩部分均未完成驗(yàn)收。曹女士還向記者展示了一份人防工程維護(hù)管理整改通知書，內(nèi)容顯示，2021年原灣里區(qū)人防辦在抽查中發(fā)現(xiàn)綠地悅瀾灣人防工程未驗(yàn)收，并作出了不得投入使用的整改通知。

然而整改通知發(fā)出4年了，上述問題從未有人向業(yè)主提起，亦未得到解決，針對(duì)未驗(yàn)收車庫的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、管理費(fèi)卻一直在正常收取。“未驗(yàn)收的地下車庫能投入使用并收取費(fèi)用嗎？政府部門發(fā)出整改通知后為何無相關(guān)單位承擔(dān)責(zé)任，以至于如今地下室漏雨成災(zāi)呢？”曹女士質(zhì)疑。

開發(fā)商:愿承擔(dān)修復(fù)責(zé)任

依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、消防等部門出具的認(rèn)可文件，或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案，依法取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》后方可交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工驗(yàn)收資料等進(jìn)行清點(diǎn)和核查。

未驗(yàn)收的地下車庫何以能正常投入使用長達(dá)7年？面對(duì)曹女士的質(zhì)疑，江西科瑞物業(yè)公司綠地悅瀾灣項(xiàng)目部吳經(jīng)理表示，2019年剛交房時(shí)，便有業(yè)主帶著與開發(fā)商簽訂的《地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上門，要求開放使用地下停車庫，彼時(shí)開發(fā)商南昌綠地申瀾置業(yè)有限公司亦有工作人員出面說明這一情況。

“開放使用地下車庫是業(yè)主和開發(fā)商的要求，我們不開放對(duì)方就要投訴，而且當(dāng)時(shí)消防等方面都驗(yàn)收了，我們也不清楚內(nèi)部具體情況，沒有理由拒絕業(yè)主的要求。”吳經(jīng)理頗為無奈地表示，出于運(yùn)送裝修材料的便利，當(dāng)時(shí)要求開放地下車庫的業(yè)主不止一位，前文所提及的整改通知，物業(yè)項(xiàng)目部也未曾收到，因此并不了解“未驗(yàn)收”相關(guān)情況。

在2019年至2020年期間，為方便業(yè)主集中裝修，物業(yè)公司免費(fèi)開放了地下車庫供業(yè)主使用。隨著小區(qū)入住率的提高和業(yè)主對(duì)停車需求的增加，物業(yè)公司自2021年1月1日起開始收取地下車庫車位服務(wù)費(fèi)。

關(guān)于收費(fèi)問題，吳經(jīng)理認(rèn)為，依據(jù)物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)合同，物業(yè)工作人員盡責(zé)提供了衛(wèi)生保潔、道閘設(shè)備維護(hù)、水電能耗等管理服務(wù)，理應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用。“沒有使用地下車庫的業(yè)主無需繳納該部分費(fèi)用。”吳經(jīng)理補(bǔ)充道。

具體是何原因?qū)е碌叵萝噹扉L期未能驗(yàn)收？南昌綠地申瀾置業(yè)有限公司一名工作人員告訴記者，其中涉及一些“老問題”，他不便回答，但開發(fā)商愿意承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任。

律師：業(yè)主可主張退服務(wù)費(fèi)

“老問題”實(shí)際上與開發(fā)商資金鏈斷裂有關(guān)。記者從南昌市灣里管理局了解到，2018年12月，該小區(qū)住宅樓部分就已完成了竣工驗(yàn)收備案并交付業(yè)主。但因資金問題，人防部分未達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，導(dǎo)致地下室雖然已經(jīng)主體工程基本完工，即便通過了消防、規(guī)劃等專項(xiàng)驗(yàn)收，也依然無法完成竣工驗(yàn)收備案。

據(jù)《江西省結(jié)合民用建筑修建防空地下室審批實(shí)施細(xì)則（試行）》相關(guān)規(guī)定，民用建筑建設(shè)項(xiàng)目防空地下室未竣工驗(yàn)收，但地面單體建筑需提前辦理驗(yàn)收手續(xù)的，滿足相應(yīng)條件時(shí)，人防主管部門可對(duì)建設(shè)單位申報(bào)驗(yàn)收的單體建筑準(zhǔn)許先行通過驗(yàn)收。灣里城建辦表示，因此，綠地悅瀾灣小區(qū)住宅得以于2019年順利交付。

2021年4月，原灣里區(qū)人防辦向南昌綠地申瀾置業(yè)有限公司下達(dá)了整改通知，要求不得將未經(jīng)驗(yàn)收的人防地下室投入使用。但當(dāng)時(shí)開發(fā)商已經(jīng)資金鏈斷裂，施工單位撤場，后續(xù)整改工程不得不暫停施工。

2023年以來，灣里城建辦陸續(xù)收到業(yè)主投訴，稱小區(qū)地下室存在地坪漆脫落、吊頂開裂、漏水等問題。與此同時(shí)，2024年全省開展已進(jìn)入人防建設(shè)審批程序未建成入庫項(xiàng)目整治工作，綠地悅瀾灣人防地下室在排查中被列入整改清單，其人防區(qū)域不符合現(xiàn)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行局部施工整改。

然而受開發(fā)商資金問題影響，整改工作再次受阻。為此，灣里城建辦2024年通過共管賬戶幫助開發(fā)商籌措了整改資金，并督促其對(duì)人防地下室進(jìn)行整改施工，對(duì)地下室的其他質(zhì)量問題進(jìn)行整改。今年8月20日，南昌市國動(dòng)辦出具了《人防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》，灣里城建辦出具了《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》，至此綠地悅瀾灣小區(qū)地下室（含人防地下室）工程終于完成了竣工驗(yàn)收。未來，灣里城建辦也將針對(duì)地下室未組織竣工驗(yàn)收、擅自交付使用的行為進(jìn)行處罰。

8月20日，記者在地下車庫內(nèi)部見到仍有施工人員出入。一名物業(yè)管家告訴記者，車庫漏雨問題還未完全解決。據(jù)南昌綠地申瀾置業(yè)有限公司工作人員介紹，目前施工隊(duì)正在對(duì)漏水點(diǎn)和地坪進(jìn)行修復(fù)，預(yù)計(jì)在今年第三季度內(nèi)完成。“如果在維保范圍內(nèi)，后續(xù)再出現(xiàn)問題我們也會(huì)繼續(xù)處理。”該工作人員表示。

對(duì)此，泰和泰（南昌）律師事務(wù)所樊穎奇律師認(rèn)為，從違規(guī)交付與隱瞞整改通知等角度看，開發(fā)商在未完成驗(yàn)收的情況下即出售使用權(quán)，明顯違反了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。另外，物業(yè)公司以“應(yīng)業(yè)主要求開放車庫”為由進(jìn)行辯解，但根據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，該理由并不足以免除其對(duì)人防工程及地下車庫的審查驗(yàn)收義務(wù)，存在管理過失。綜上，業(yè)主有權(quán)依法向開發(fā)商及物業(yè)公司主張權(quán)利，要求承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，退還相關(guān)費(fèi)用，并根據(jù)民法典第1184條就漏水導(dǎo)致的實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失提出賠償。

（王政 全媒體記者吳強(qiáng)）

編輯：賈辛

校對(duì)：王小明

審核：朱葉